Edilizia convenzionata nel caos: a Roma chi ha rivenduto rischia grosso

Si chiama edilizia convenzionata (o agevolata) perché doveva offrire alloggi a prezzi calmierati alla classe media in nome del diritto alla casa, ma a Roma chi ha comprato e poi rivenduto questi appartamenti oggi si trova intrappolato in una situazione senza via d’uscita. Con richieste di risarcimento a tre zeri da parte dei nuovi acquirenti delle case e cause legali, nel caos normativo e senza un orientamento unico da parte dei giudici.

C’è chi è stato condannato a restituire al nuovo proprietario della sua casa oltre 250 mila euro e chi ha raggiunto un accordo per 60 mila euro, saldati attingendo al proprio Tfr. E poi ci sono decine di famiglie ancora in causa. Come Anna D’Ambrosio, che ha venduto la propria abitazione a 500 mila euro e ora dice di dover affrontare una richiesta di restituzione di 378 mila euro, più altre spese varie. O come Mara Scarabotti, che nonostante abbia a sua volta acquistato la casa dal primo assegnatario per poi rivenderla anni dopo, si trova adesso a fronteggiare in prima persona le richieste del nuovo proprietario, mentre non può rivalersi sul proprio venditore perché sono scaduti i termini di prescrizione decennale.

Il caos della normativa sull’edilizia convenzionata

Che succede? All’origine di tutto c’è la confusione normativa sul prezzo a cui questi alloggi potevano essere venduti: di mercato, purché trascorsi 5 anni dall’acquisto, oppure vincolato, considerata la natura di edilizia convenzionata? Per anni Comune di Roma, banche, notai, agenzie immobiliari hanno seguito la prima interpretazione, ma tutto si è ribaltato con una sentenza della Corte di cassazione del 2015 (la numero 18135), che dichiara parzialmente nulli i contratti di compravendite avvenute a prezzo di mercato, importo da sostituire secondo i giudici da quello convenzionato. La pronuncia apre così la strada a cause legali e richieste di risarcimento della differenza pagata in più dagli acquirenti rispetto al prezzo considerato vincolato.

Acquistare casa in edilizia convenzionata e rivendere: a Roma nei guai oltre cento famiglie

Solo il Comitato venditori 18135, che prende il nome dal numero della sentenza di 3 anni fa, ha messo insieme in sei mesi 116 famiglie per un totale di 22 milioni di euro di restituzioni chieste, in media quasi 200 mila euro a famiglia, ma a Roma il fenomeno potrebbe avere dimensioni molto più ampie:

«L’attuale applicazione della normativa comporta effettivamente che un terzo delle compravendite totali avvenute nel Comune di Roma negli ultimi 20 anni circa, cioè quelle aventi oggetto cessioni di immobili di edilizia agevolata derivanti da convenzioni per diritto di superficie, siano affette da nullità parziale, ed implichino il dovere di restituzione di ingenti somme agli acquirenti», spiega l’avvocato del comitato Marco Cesetti.

Edilizia convenzionata: i Piani di zona di Roma

Molti quartieri periferici della capitale, infatti, sono stati costruiti negli ultimi decenni attraverso i così detti Piani di zona in edilizia convenzionata o agevolata, in cui i costruttori, spesso in cooperative a cui partecipavano anche gli acquirenti, hanno ricevuto contributi pubblici per edificare le aree.

«A partire dalla fine degli anni Settanta, circa 200 mila famiglie hanno investito i propri risparmi per acquistare una prima casa associandosi a una delle numerose cooperative per  la realizzazione dei Piani di zona», spiegano dal Comitato.

Prezzi non agevolati e quartieri senza servizi

Tra le condizioni c’era quella di garantire alloggi a prezzi agevolati e di dotare i quartieri di servizi, ma non sempre questo è avvenuto. «Molti dei nostri associati potrebbero aver pagato una parte della casa in nero, a un prezzo non troppo lontano da quello di mercato. Le imprese costruttrici si sono spesso giustificate con presunte migliorie nelle abitazioni, in realtà non eseguite», spiega la vicepresidente del comitato, Anna D’Ambrosio. E anche i quartieri non sempre sono stati dotati di tutti i servizi.

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«Nel 2000 vi andai ad abitare, era il primo palazzo finito, gli altri erano ancora tutti in costruzione. Non c’era la luce dei lampioni nelle strade, anzi non c’erano proprio i lampioni, non c’era nessun tipo di servizio, non c’erano negozi e neanche un mezzo pubblico che vi arrivasse. Piano piano il quartiere si è popolato e ora vanta negozi, autobus, banche, chiesa, posta, supermercati, parco bimbi, pista ciclabile. Insomma, tutto», racconta Paola in una lettera inviata a Roma capitale magazine.

Su queste informazioni sta indagando la Procura per presunta truffa dei costruttori sia ai danni degli enti pubblici, sia dei compratori degli alloggi, con il benestare tuttavia di alcuni dipendenti comunali indagati che avrebbero dato il via libera, pur in presenza di numerose irregolarità e inadempienze da parte delle imprese. Tra i dipendenti coinvolti ci sarebbero anche alcuni dei dirigenti, che hanno firmato il nulla osta alla vendita per diverse famiglie del comitato.

Vincoli e requisiti per vendere: l’errore del Comune

Se l’orientamento comune del tessuto economico e delle istituzioni ammetteva il prezzo di mercato, molti proprietari di alloggi di edilizia convenzionata, prima di vendere casa, avevano chiesto al Comune di Roma come comportarsi. «Il Comune ha sempre risposto rilasciando un nulla osta e ricordando che l’unico vincolo per vendere o affittare era quello temporale dei 5 anni dall’acquisto»,spiega D’Ambrosio.

In varie sedi, fino al 2015, il Comune ha confermato questa posizione, evidenziando l’assenza di un prezzo vincolato per le cessioni successive alla prima, da costruttore a primo acquirente. E la stessa posizione è stata mantenuta da notai, banche, agenzie immobiliari. L’avvocato Cesetti parla di «un gravissimo errore in cui tutto il tessuto sociale è incappato».

Dopo la sentenza, le cause: ecco cos’è successo

A livello nazionale, qualcosa è cambiato nel 2011: la legge 106 prevede che per svincolarsi dal prezzo convenzionato (la così detta “affrancazione”), i proprietari debbano stringere una convenzione pubblica con il Comune e pagare una somma, di solito di qualche migliaio di euro.

Il quadro è rimasto però confuso fino al 2015, quando una sentenza della Cassazione ha ribaltato l’orientamento adottato comunemente fino ad allora e ha dichiarato parzialmente nulli i contratti delle compravendite avvenute a prezzo di mercato: per cedere immobili a un prezzo superiore a quello vincolato, hanno stabilito i giudici, serviva prima l’affrancazione. Nei casi in cui non c’è stato questo passaggio, dunque, il nuovo proprietario dell’immobile può esigere dal suo venditore la restituzione della differenza, più le spese per questo svincolo del prezzo.

Da quel momento in poi sono dunque proliferate le cause legali, di fronte alle quali la giustizia civile non ha ancora però un orientamento univoco: «A gennaio 2018 una sentenza di condanna a restituire l’intera cifra di 300 mila euro, ad aprile 2018 un’altra per la sola affrancazione di 10 mila euro!», racconta Davide Ciuccini, un altro componente del comitato.

Il comitato dei venditori: «Un paradosso giuridico»

La sentenza della Cassazione, denuncia chi oggi è stato trascinato in tribunale, ha aperto le porte a un’ondata speculativa che ben poco ha a che fare con il diritto alla casa. Molti studi di avvocati hanno cavalcato la situazione, organizzato incontri e distribuito volantini offrendo assistenza per i risarcimenti.

«Mi devo sentire tacciato di essere uno speculatore, un truffatore e peggio ancora di aver violato la Costituzione per aver venduto un immobile a prezzi di mercato, come se avessi costretto con le armi ad accettare il prezzo che proponevo. Invece a quel tempo dovetti vendere l’immobile svalutandolo perché si trovava a Tor Bella Monaca, quartiere che tutti conosciamo e che ho sempre cercato di migliorare vivendoci per un ventennio», è lo sfogo di Giovanni Carlozzi, nel 2016 insignito dal Quirinale della medaglia di Maestro del Lavoro per meriti professionali e morali.

«Gli effetti reali dell’interpretazione data dalla Cassazione sono gravi e vasti», aggiunge Cesetti, che parla di un «autentico paradosso giuridico» dove «l’esecuzione pedissequa dell’autorevole sentenza delle Sezioni unite porta all’effettiva violazione dell’interesse che si voleva garantire», cioè il diritto alla casa dei ceti medi.

Acquirenti in edilizia convenzionata: «Anche noi vittime»

Da parte sua, chi chiede la restituzione sostiene di non avere un obiettivo speculativo, ma di trovarsi vittima dello stesso sistema generato per errore dal comune di Roma. «Molti, come me, non vogliono assolutamente speculare, ma un’affrancazione tra costi vivi, tasse e notaio non costa meno di 40-50mila euro per un trilocale, cui devono essere aggiunti i costi dell’avvocato, gli anni di attesa, gli interessi nel frattempo maturati da un mutuo che non doveva essere di quell’importo», ha detto alla Stampa una compratrice.

L’inchiesta sull’affare dei Piani di zona

In attesa di un provvedimento legislativo che risolva la situazione, sullo sfondo rimane l’inchiesta che ha coinvolto le cooperative, articolata in diversi filoni. Una delle accuse sarebbe quella di aver fatto pagare ad acquirenti e inquilini (nel caso di alloggi da subito costruiti per la locazione) prezzi più alti e per niente agevolati. Come? Caricando su di loro tutti i costi, senza scomputare il contributo pubblico che aveva proprio l’obiettivo di sgravare i cittadini di parte delle spese e poi inserendo voci di costo pretestuose e imponendo contratti capestro.

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